□記者侯雪靜何雨欣北京報(bào)道
“國五條”正式執(zhí)行至今已有月余,真正嚴(yán)格執(zhí)行此政策的僅有北京。記者通過調(diào)研北京二手房交易市場發(fā)現(xiàn),二手房交易仍有“攻略”可循,購房稅費(fèi)、裝修費(fèi)等均可抵扣,對于無法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。
購房稅費(fèi)計(jì)入原值保存好相關(guān)憑證
個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納稅。
根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年出臺《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。由此可以看出,對購房者來說,要保存好購房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中繳納的相關(guān)費(fèi)用等憑證等。
中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為,2006年出臺的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個(gè)稅政策的主要依據(jù),通知明確購房稅費(fèi)可以計(jì)入原值,但一些家庭未必有保留票據(jù)的習(xí)慣,執(zhí)行政策時(shí)有待進(jìn)一步人性化。
裝修費(fèi)可扣除需提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票
在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí),合理費(fèi)用也可扣除,那究竟什么是合理費(fèi)用呢?根據(jù)稅務(wù)部門的規(guī)定,合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。
但并不是所有裝修費(fèi)用都可扣除。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致,方可扣除。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%,商品房及其他住房為房屋原值的10%。
此外,對于住房貸款利息、按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)和公證費(fèi)等,需憑貸款銀行和有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
楊志勇指出,二手房的個(gè)稅政策一直都有,只是征管比較難。裝修費(fèi)可以抵扣,但目前實(shí)際執(zhí)行時(shí)依然存在障礙,比如一般小裝修隊(duì)開發(fā)票不多見。
鏈家地產(chǎn)[微博]北京西城區(qū)門店工作人員李富華介紹,“目前還沒有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況,一方面是由于業(yè)主無法提供原始裝修發(fā)票,另一方面從北京來看,各區(qū)執(zhí)行也有差別,要看執(zhí)行者對于政策的把握?!?/p>
無房屋原值憑證由稅務(wù)部門核定征稅
那么,在現(xiàn)實(shí)交易中,納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的該如何處理?根據(jù)規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅,地方稅務(wù)局根據(jù)綜合因素,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定應(yīng)納稅額。
據(jù)介紹,2012年以來,我國已經(jīng)全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收管理,在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。
在評估中,稅務(wù)部門在實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上,根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格。
李富華介紹,“目前,在地方建委查不到原值的大部分為已購公房,目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴(yán)格按照20%征收,在合同中一般會備注稅款由雙方協(xié)商而定?!?/p>