溫州一處位于新城的豪華住宅區(qū)內(nèi)人煙稀少。由于該樓盤的價格已從高峰期的4萬多下跌到目前的每平米2萬4千元左右，部分購房者已選擇了“棄房”新華社發(fā)
羊城晚報特派記者魯釔山(發(fā)自溫州)
迄今為止，溫州樓價已連續(xù)25個月下跌，部分高檔樓盤價格甚至遭“腰斬”。這使得不少人打算去溫州“抄底”。但事實上，溫州樓價仍在高位運行，遠非“白菜價”。
統(tǒng)計顯示，溫州樓市近期均價排在全國第8位，很多樓價是杭州同等房價的近兩倍，“三線城市，一線房價”的狀況未根本改變。
早在本輪房價大跌后不久，支撐著溫州房價高位運行的金融體系便已存在斷裂的危險。有專家認為，來自全國乃至全世界的溫州商人通過貸款還貸、直接投資或間接消費等途徑回款溫州，從而使斷裂的時間延后，“樓市面臨的風(fēng)險可能更大……”
-房價仍高企
溫州的房價現(xiàn)在到底有多高？
鹿城廣場位于溫州核心商業(yè)區(qū)，緊鄰甌江與濱江景觀帶，交通環(huán)境俱佳，是2006年的“溫州地王”。項目包括了一個大型購物中心，一個五星級酒店等配套設(shè)施，其住宅宣傳稱“致力于建成國內(nèi)一流的高品質(zhì)人文社區(qū)”。該樓盤2011年開盤叫價每平方米10萬元，現(xiàn)在則是每平米4萬元左右。與此相似，直面浙江最大城市濕地公園的香緹半島則從開盤的每平方米7萬元降至如今的3萬元。
與豪宅樓價“腰斬”相比，一般住宅的降價較為溫和。溫州市民陳先生位于車管所附近的一個100平米的房子，最高峰時可賣350萬元，現(xiàn)在大概價值200萬元。
溫州市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，與2011年相比，溫州商品房價格平均縮水26%。但這個降幅明顯沒有達到購房者的心理預(yù)期——“降了很多是真的，原來的價格太離譜了嘛。不過還是買不起……”溫州龍灣區(qū)瑤溪鎮(zhèn)的一位林姓村民告訴羊城晚報記者，“我們這么偏遠的地方樓價也很高，村里蓋的新樓即將開盤，據(jù)說售價在15000元到16000元之間，哪里買得起？”
在龍灣區(qū)政府對面，某著名開發(fā)商的一個樓盤正在建設(shè)，準備近期開盤，其售價可能超過20000元?！拔沂琴I不起的，雖然我很喜歡這個樓盤，環(huán)境好上班也近……”龍灣區(qū)政府一位已經(jīng)工作多年的工作人員說。
溫州某著名房產(chǎn)中介公司的小黃曾在杭州工作多年：“同等條件的房子，在溫州要賣35000元，在杭州不到20000元。而且一般來講，杭州的樓盤環(huán)境是要比溫州好的?！?/p>
-脆弱的銀行
溫州房價何以一度漲得那么離譜？溫州大學(xué)商學(xué)院黨總支書記、溫州大學(xué)國民經(jīng)濟研究所所長胡振華教授告訴羊城晚報記者：“溫州下轄的縣原來交通閉塞，想進城買房的只能來溫州，因此‘剛需’量較大，此外‘溫州炒房團’在當(dāng)?shù)赝顿Y很大，將樓價托起，更重要的是各種銀行、小貸公司等大力發(fā)放貸款推波助瀾?！?/p>
“現(xiàn)在的情況不一樣了，交通四通八達，附近的福州中心城區(qū)新樓只要10000多元，很多溫州人干脆到福州、杭州等地去買房，而‘炒房團’也見勢不妙尋機撤出，銀行的不良貸款上升再貸自然不是那么容易，這樣溫州的房價就降下來了。而溫州的房價之所以還維持在較高的位置，是因為金融行業(yè)的資金鏈還沒有斷裂。”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了四大國有銀行外，幾乎中國可以辦理跨省業(yè)務(wù)的銀行在溫州都能找得到，而溫州市自辦的銀行也很多，比如溫州銀行、樂清農(nóng)商銀行、鹿城農(nóng)商銀行等，也有十幾家。這些銀行的網(wǎng)點遍布溫州城鄉(xiāng)，不論是繁華的商業(yè)中心還是偏遠的村鎮(zhèn)，銀行數(shù)量龐大。
銀行、小貸公司還有活躍的民間資本，將溫州的金融產(chǎn)業(yè)全面做大。但在房價暴跌的背景下，危機重重——
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，斷貸的情況尚不嚴重，擔(dān)保行業(yè)已感受到壓力——2011年，溫州擔(dān)保公司超過200家，目前只有36家擔(dān)保機構(gòu)和1家分支機構(gòu)獲得融資性擔(dān)保機構(gòu)經(jīng)營許可證。
金融的繁榮也需要實業(yè)作為依托，但溫州近兩年來實業(yè)發(fā)展很不樂觀。
溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2008年到2010年間，溫州房地產(chǎn)市場資金規(guī)模約為1000億元，其中民間借貸占到樓市資本的約六成。對此溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示，樓市像磁鐵一樣吸走了企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動的資本，結(jié)果是企業(yè)荒廢民間無錢。
而當(dāng)樓價暴跌之后，企業(yè)的情況則更加不妙——據(jù)溫州銀監(jiān)分局的統(tǒng)計，因借款人資金鏈斷裂導(dǎo)致的不良房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。這表明，斷供“棄房”者當(dāng)中，近半數(shù)與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)。
房價暴跌把溫州企業(yè)推進嚴冬：
——2008年溫州打火機行業(yè)協(xié)會會員企業(yè)超過300家，目前只有100多家；
——登記注冊的2770家服裝企業(yè)中，現(xiàn)在還在納稅的不到1800家……
在這樣的情況下，遍布全國乃至全世界的溫州商人開始成為溫州金融、樓市的有力支撐。今年9月，蘇州溫州商會組織溫籍企業(yè)家41人實地考察溫州。商會最后與溫州市經(jīng)合辦簽下合作協(xié)議：從今年至2015年，該商會組織會員回鄉(xiāng)投資累計將達300億元，項目包括房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。
與直接投資不同，更多的溫州商人選擇其他方式支持家鄉(xiāng)——在外地賺錢，然后回家鄉(xiāng)消費。樂清市雁蕩鎮(zhèn)青年干萬成一家在外地做生意多年，如今在老家買了3輛車并正想買房；甌海區(qū)塘下鎮(zhèn)的一位姜姓村民做運輸生意多年，也正打算在火車南站附近買一棟新樓……
此前，溫州限制本地戶籍家庭購買第二套住房，相當(dāng)嚴苛。但目前相關(guān)政策已放寬，戶籍家庭可以購買第二套房。
-延后的危機？
溫州的一系列政策和溫商的積極救市，會否讓溫州的房價和金融運轉(zhuǎn)就此企穩(wěn)？專家認為很難。
胡振華說：“現(xiàn)在好一點的企業(yè)都想辦民營銀行，不辦銀行辦小貸公司，上市公司圈來的錢是零利息，小貸公司貸出去是高利息。這個時候還有人喊民營企業(yè)貸款難，這是別有用心?，F(xiàn)在在溫州銀行多如牛毛，貸款不僅不難，而是太容易了。溫州以前有兩個‘兩難’——‘民間資本多投資難’、‘中小企業(yè)多貸款難’，現(xiàn)在情況變了，我總結(jié)了新兩難——中小企業(yè)多，貸款風(fēng)險防范難；影子銀行多，規(guī)范發(fā)展難?！?/p>
“溫州一些老板膽子太大，前幾年借了很多錢，把廠房蓋得高高大大，結(jié)果產(chǎn)品沒銷路，辦不下去，就跑路了。所以一些實業(yè)沒辦好，不是貸款難，而是貸款管理太松造成的。而且這種情況還在加劇，以前貸幾十萬元，現(xiàn)在幾億元都敢貸……”
“現(xiàn)在是銀行炒銀行，影子銀行像小貸公司這類都是玩‘虛’的，越來越多。在操作中，我的銀行貸給你開的小貸公司，你的小貸公司貸給他辦個‘基金會’，這個基金會貸給別人又搞一個‘基金會’……這樣擊鼓傳花，最后實在傳不下去了，就崩了?！焙袢A表示，很多人在溫州金融這樣“繁榮”的情況下貸款，然后到全國全世界做生意，賺了錢回籠溫州，看似很好，“實際上，這種做法只是會讓泡沫破裂的時間推遲一點而已……”
魯釔山
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