經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后,中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,已經(jīng)一去不返。哪些城市依然具備投資的潛力,獲得開發(fā)商和投資者的關(guān)注?
人口凈流出城市慎入
在樓市不斷下行的情況下,不少城市開始采取各種措施對限購進(jìn)行松綁。
不過在多位業(yè)內(nèi)人士看來,盡管地方救市心切,但在信貸政策沒有放松的情況下,救市的效果十分有限。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》稱,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多的是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔,上半年樓市正是對透支式的2013年的再次回調(diào)。因此即便是各地紛紛加大救市力度,效果也十分有限。
那么在進(jìn)入到平穩(wěn)期后,有哪些城市更值得開發(fā)企業(yè)和購房者關(guān)注呢?
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財經(jīng)日報》分析,未來房企要選擇區(qū)域市場,主要應(yīng)該有以下幾個標(biāo)準(zhǔn)。第一是當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu),包括人口年齡分布、外來人口比例等,人口因素是決定城市市場潛力的最長期指標(biāo)。第二是當(dāng)?shù)氐墓┣蠼Y(jié)構(gòu),主要是庫存去化周期和月度供求平衡關(guān)系。對于一些報告顯示高庫存的城市,要謹(jǐn)慎進(jìn)入。第三是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。如果樓市比重比較高,就要提防未來受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策因素的干擾。
這其中,人口是最重要的因素。張大偉說,人口凈流出的城市,肯定不要進(jìn)入,人口凈流入的地方,要看土地的價格。像一線城市,嚴(yán)格控制人口,限購肯定會繼續(xù)執(zhí)行,限購的原因是因?yàn)楣┎粦?yīng)求,不限購的原因是因?yàn)楣┐笥谇??!耙虼嗽绞窍拶彽某鞘?,反而越是值得投資的城市。只要價格不離譜,都可以投資?!?/p>
一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會對流動人口形成了強(qiáng)大的吸引力,大量的流動人員到大城市后,融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈。“有什么樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平,進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績r水平。”廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)說。
有媒體曾選取了2013中國公共財政收入最高的50個城市,對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個,包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市?;旧?,目前中國房價最高的城市都出現(xiàn)在這22個城市里面。
三類城市吸引投資
不過,人口凈流入并不是影響投資價值的唯一要素,一個城市房價是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關(guān)。
例如東莞和佛山,人口凈流入分別位列全國第四和第八,但這兩個城市的房價都在萬元以下。像廣佛交界處相隔一兩公里的地方,如果是佛山的樓盤,價格就不到廣州的一半?!拔覂赡昵霸谀虾^(qū)那邊買的房子,到現(xiàn)在一點(diǎn)都沒升值,要是在廣州買,至少都漲三成?!痹趶V州一家金融機(jī)構(gòu)上班的黃先生說。
究其原因,不難發(fā)現(xiàn),以制造業(yè)尤其是勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主的地級市東莞和佛山,雖然吸引外來人口眾多,但他們并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力。相反,由于周邊存在兩個行政級別更高、以服務(wù)業(yè)為主的副省級城市廣州和深圳,一大部分的高端購買力也被分流。
行政級別等級較高的城市,比如直轄市、省會城市和計劃單列市的公共資源優(yōu)勢比較大,對有效購買力的吸引也就比較大。例如,到東莞的外來工很多,但他們并不一定會留在東莞;到廣州的外來大學(xué)生很多,他們落戶廣州的機(jī)會、能力和愿望也要強(qiáng)很多。
因此,在沿海地區(qū),人們渴望融入的城市主要是三大直轄市、省會城市和深圳、廈門、大連等計劃單列市以及像蘇州這樣的經(jīng)濟(jì)明星城市。在中西部,由于每個省基本只有一個中心,也就是省會城市,吸收了全省最好的教育、醫(yī)療等公共資源和最多的就業(yè)機(jī)會,因此這些城市也是未來吸引人口落戶的重點(diǎn)。
不過并不是所有的中西部省會城市都會保持較快的增長,比如呼和浩特所在的內(nèi)蒙古全區(qū)人口總量不大,這幾年吸引的人口凈流入也不多。再比如東北地區(qū),由于工業(yè)化進(jìn)程較早,城市化比例已經(jīng)比較高,吸引的人口流入也比較少。而且由于這些城市的非商品化的住房比較多,這也影響了房地產(chǎn)市場的需求。因此雖然沈陽、長春也是副省級的省會城市,但房價堅挺度遠(yuǎn)不如南方城市。
除了這些因素外,一個城市一定時期內(nèi)的庫存對房價走勢也有比較大的影響。以杭州為例,作為副省級的省會城市,杭州的人口凈流入不少,公共資源也很好,但由于目前庫存量實(shí)在太大,加之之前房價已經(jīng)偏高,因此今年以來杭州很多樓盤紛紛降價。
“杭州的需求沒有問題,主要還是前期庫存太多,價格太高,只要降價還是很有市場的。”張大偉說,只要杭州消化完這一輪庫存,地價又不貴的話,杭州仍然值得開發(fā)商進(jìn)入。
與杭州相反,同樣是副省級城市的廈門則是另一個極端,這幾年該市土地供應(yīng)一直偏少,但需求又很旺,因此基本上只要推出一塊地,開發(fā)商都會瘋搶。
上海易居研究院的報告指出,寧波、蘭州、昆明、沈陽和太原這類城市的共同點(diǎn)在于供求關(guān)系失衡,市場供大于求,同時未來市場整體需求較弱,廈門、大連、武漢、成都和鄭州等城市的共同點(diǎn)在于市場需求旺盛,供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。
總體來看,未來一兩年,比較值得開發(fā)商進(jìn)入的城市將主要包括三部分,一部分是北上廣深四個一線城市,這些城市未來仍是各大房企爭奪的焦點(diǎn)。其次是沿海部分中心城市,如廈門、福州、南京、蘇州、大連、天津、石家莊等,這些城市目前的市場空間也不錯。還有一部分是中西部人口大省的省會城市,如鄭州、武漢、成都、西安、合肥等城市,在城鎮(zhèn)化的大潮下,未來的發(fā)展空間仍比較大。