二手房和新房 購(gòu)買(mǎi)時(shí)有哪些不一樣?

m.zhunfakeji.com 來(lái)源:搜房網(wǎng) 2016-02-01 14:42我來(lái)說(shuō)兩句
  

二手房與新房購(gòu)買(mǎi)辦法不同,具體到實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中,也有一些不一樣的注意事項(xiàng)。具體都有哪些?

  二手房購(gòu)房步驟與新房有哪些不同

  區(qū)別一:看房時(shí)需要驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)

  與新房需要檢查五證二書(shū)不同,二手房看房,驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵,產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi),這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié),也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

  所以,在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰,有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題,防止一房?jī)少u(mài);審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無(wú)抵押或共有人等。

  區(qū)別二:簽合同是三方合同

  一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種,如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房,除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》,還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同,需要留意的地方更是多一些。

  房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同,簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū),以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期。

  區(qū)別三:實(shí)際購(gòu)買(mǎi)時(shí)還需做評(píng)估

  在經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后,將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣(mài)方盡快遷出戶口;辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng),手續(xù)繁瑣。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)才能完成過(guò)戶手續(xù)。

  區(qū)別四:交房稅費(fèi)也不一樣

  按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后,買(mǎi)賣(mài)雙方按合同條款交接房屋,驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。

  關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買(mǎi)賣(mài)契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān);最后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí),必須本人到場(chǎng),如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證,應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

  另外,與新房不同,二手房如果沒(méi)有滿5年,還有不同程度的營(yíng)業(yè)稅,具體按多大比例收取,還應(yīng)該具體情況具體分析。

  買(mǎi)二手房需要注意些什么?

  知道了這些區(qū)別后,去買(mǎi)房時(shí)要注意些什么呢?購(gòu)房指南也專門(mén)為您整理了以下四點(diǎn)提醒,掌握了這些,相信您再買(mǎi)二手房,就可以避免很多麻煩了。

  提醒一:核實(shí)賣(mài)方身份選擇可靠中介

  一定要核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人,看他的身份證;如果選擇中介,要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方,確保交錢(qián)后能順利過(guò)戶,過(guò)戶后房與款兩清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”,一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū),這是買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)的前提。

  提醒二:到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。

  具體而言,需要查看這些內(nèi)容:

  1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人,核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

  2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

  3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人,如果房屋為多人共有,則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn),是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意;如果房屋已出租,則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果房屋已被抵押,則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。

  提醒三:核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)

  以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi):

  1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋

  2、被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋

  3、屬違法或違章建筑的房屋

  此外,如果要購(gòu)買(mǎi)的房屋是公房,賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū);由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因此,應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外,軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房,由于其特殊性,在沒(méi)有取得單位同意的情況下,一律不得出售,必須要原單位蓋章后才能出讓。

  保證房子不存在私自搭建的情況,所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。

  提醒四:合同中的補(bǔ)充協(xié)議要寫(xiě)清楚

  對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定代之,因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。

  合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

  在簽定合同過(guò)程中,必須注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方,如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,買(mǎi)家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。

  而付款和交接也要寫(xiě)明,先交錢(qián)再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位,如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處,等過(guò)戶完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。

標(biāo)簽:二手房|新房
責(zé)任編輯:吳艷妮吳艷妮
網(wǎng)友評(píng)論
請(qǐng)您文明上網(wǎng)、理性發(fā)言并遵守相關(guān)規(guī)定。
你至少需要輸入 5 個(gè)字    昵稱:       
特別說(shuō)明:轉(zhuǎn)載內(nèi)容(即來(lái)源未注明“晉江新聞網(wǎng)”或“晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)”的稿件)文章僅代表原作者觀點(diǎn),不代表本網(wǎng)立場(chǎng);如果您認(rèn)為轉(zhuǎn)載內(nèi)容(即來(lái)源未注明“晉江新聞網(wǎng)”或“晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)”的稿件)侵犯了您的權(quán)益,請(qǐng)您來(lái)電或來(lái)函告知,并提供相關(guān)證據(jù),一經(jīng)查實(shí),本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。
房源出售信息 更多>>