男女二人談戀愛，共同出資買房，在現(xiàn)在社會很常見，但因各種原因只登記在一方名下，雙方不和分手時，另一方想確權爭房產(chǎn)，一直以來的規(guī)定和司法實踐中的認識是，對于房產(chǎn)等不動產(chǎn)以登記為準，另一方想爭房產(chǎn)將遇到困難。昨日，最高法關于物權法的司法解釋(一)歷時7年終于正式出臺，對于類似問題規(guī)定，在不涉及第三方的情況下，法院可依據(jù)出資購房協(xié)議等證據(jù)直接認定另一方是房屋的共有權人。

　　據(jù)稱，這一司法解釋還對按份共有人優(yōu)先購買權、善意取得等問題作出了相應規(guī)定。該解釋將于今年3月1日起正式實施。昨日，四川舟楫律師事務所辦理過多起物權案件的律師張映貴也結(jié)合司法實踐的案例進行了解讀。

　　亮點一

　　房屋登記簿記載“失真”，可以起訴糾正

　　司法解釋第一條，因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。第二條，當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　四川舟楫律師事務所律師張映貴：生活中，除夫妻外的其他人共同出資買房的情況還是比較多，特別是男女戀愛雙方一起買房。比如，戀愛中的張女士與李先生共同出資買房，但因各種原因房屋登記在了張女士一人名下。后雙方不和，李先生想爭這套房屋，或者要登記為共有權人，往往還要打行政官司撤銷該登記，才能確認其共有權。這次司法解釋規(guī)定明確指出，房屋登記簿并不是物權歸屬的最終判斷，還應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，如果當事人有證據(jù)證明登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符，自己是該不動產(chǎn)物權的真實權利人，法院應當支持其訴訟請求。按照這一規(guī)定，這時，李先生就可以直接起訴張女士，要求確認自己是房屋的共有權人，法院就不能推諉。如果李先生提出其出資以及雙方關于共有約定的證據(jù)，這時法院就可以認定李先生為共有權利人。

　　亮點二

　　預告登記人不同意，一房二賣無效

　　司法解釋第四條，未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當認定其不發(fā)生物權效力。

　　張映貴律師：實踐中，老百姓購房最為擔心的是，錢付了，房拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。

　　為了防止一房二賣，《物權法》特別規(guī)定，房屋預告登記后，未經(jīng)買房者同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。但事實上并不清楚他人的何種處分會導致無效，有的甚至出現(xiàn)房屋不能出租的情況，變相擴大預告登記效力的范圍。同時，生活中，一房二賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，如果第二個支付了合理對價，并過戶到自己名下，前一買房者往往拿不到房子。因而，司法解釋根據(jù)兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡原則，將《物權法》中的處分行為“進行了限縮性解釋，明確了沒有經(jīng)過預告登記人的同意，第二個買主無論如何都不能獲得房屋的所有權。”

　　亮點三

　　車子賣了沒過戶，債主也追不回來

　　司法解釋第6條，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權人主張“善意第三人”的，不予支持。

　　張映貴律師：近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，二手車的交易也大量增加。實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)機動車名實不符的情況，有的賣了車沒有過戶，或者發(fā)生了事故，涉及名義車主與實際車主該如何賠償?shù)群芏鄦栴}，比如張三將車子賣給了李四，但沒過戶。如果張三欠王五錢，王五想找張三把車子抵給自己。怎么辦。這次司法解釋明確，車子雖沒有過戶，但所有權已經(jīng)屬于李四了，王五對該車沒有任何權利。如果車子事先抵押給了王五，王五才可以對該車行使權利。

　　亮點四

　　賣方有明顯異常，買方可被認定非善意

　　張映貴律師：從司法實踐看，與善意取得相關的糾紛非常常見，它不僅存在于物權確認、執(zhí)行異議等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。如何適用善意取得制度，在司法實踐中存在諸多爭議。

　　司法解釋規(guī)定了“善意”認定的基本標準：受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權，且無重大過失的，應該認定為善意。而真實權利人認為受讓人不構(gòu)成善意的，則要承擔舉證責任。那么，真實權利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權的，受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。比如甲將車子賣給乙，但是交易時是在荒郊野外，乙購買了，但是根據(jù)交易場所的習慣，這時乙就有重大過失，而不能被認定為善意取得。

（記者王英占）