房主一夜跳漲50萬(wàn)元，買家靠拿違約金“致富”，二手房業(yè)主坐地起價(jià)競(jìng)拍選擇買房人……春節(jié)過(guò)后，北京二手房市場(chǎng)成交火爆，與之相伴的是價(jià)格同樣瘋狂上漲的消息。房?jī)r(jià)，又一次成為了人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題。

　　然而，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京全市二手住宅，2月份網(wǎng)簽成交均價(jià)為41586元/平方米，環(huán)比上漲為0.7%。0.7%，這一數(shù)據(jù)與流傳于街頭巷尾的房?jī)r(jià)瘋狂上漲相去甚遠(yuǎn)?！稄V廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本輪北京房?jī)r(jià)的上漲與區(qū)域、樓盤(pán)本身特質(zhì)的關(guān)系很大，一些傳統(tǒng)商圈二手房整體價(jià)格浮動(dòng)并不大，而部分價(jià)格上漲迅速的商圈，一些樓盤(pán)的價(jià)格上漲緩慢，甚至掛牌價(jià)格還低于2013年高點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　　三年前為保值選擇東四環(huán)

　　三年后買不回通州房

　　2月22日起實(shí)施的契稅調(diào)整新規(guī)為近期本就大熱的樓市話題添了一劑猛料。房?jī)r(jià)，再次成為人們茶余飯后的熱點(diǎn)話題，就連出租司機(jī)與乘客聊天的話頭，也多以房?jī)r(jià)開(kāi)啟。

　　聽(tīng)到到處都在流傳的二手房業(yè)主不斷調(diào)價(jià)，一夜上漲幾十萬(wàn)的消息，陳先生也跑到了自己的房子附近的中介，詢問(wèn)最近的價(jià)格，看是否能夠出手換房。不過(guò)，陳先生獲得的消息依然讓他失望。

　　陳先生的房子位于東四環(huán)慈云寺橋邊的晨曦園，購(gòu)買于2013年，成交價(jià)格為2.6萬(wàn)元/平方米左右。想起這次的買房經(jīng)驗(yàn)，陳先生就覺(jué)得后悔無(wú)比。陳先生工作在通州，購(gòu)房時(shí)在通州和朝陽(yáng)之間猶豫了很久。最后，為了保值選擇了東四環(huán)。陳先生告訴《廣廈時(shí)代》，當(dāng)時(shí)在他看來(lái)，四環(huán)邊上的房子價(jià)值一定高于通州，雖然價(jià)格比通州略高一點(diǎn)，但從長(zhǎng)期回報(bào)看，一定比通州好，未來(lái)即使要在通州置業(yè)，把東四環(huán)的房子賣了，一定可以置換通州一個(gè)更大的房子。

　　三年過(guò)去了，陳先生當(dāng)初的投資計(jì)劃宣告徹底失敗。雖然他購(gòu)房后，距房子步行五分鐘左右的地方連續(xù)開(kāi)業(yè)了兩個(gè)大的購(gòu)物中心，但晨曦園在售的房源價(jià)格仍有3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)的，而與他房子品質(zhì)差不多的，價(jià)格最多也就能賣到3.3萬(wàn)元/平方米。而他當(dāng)時(shí)在通州看的差不多同年代的西上園小區(qū)，當(dāng)時(shí)價(jià)格不到2.2萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)在3.5萬(wàn)元/平方米左右。而當(dāng)時(shí)通州一些價(jià)格2萬(wàn)元/平方米左右的新房，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米。

　　陳先生表示，現(xiàn)在他再想把東四環(huán)的房子賣掉置換成通州的大房子幾乎已經(jīng)不可能了，而且彼時(shí)通州并不限購(gòu)，現(xiàn)在想在通州購(gòu)房還要倒騰購(gòu)房資格。他感慨道：“突然覺(jué)得四環(huán)對(duì)于通州和核心區(qū)都是郊區(qū)了，感覺(jué)價(jià)格也沒(méi)啥奔頭了。如果當(dāng)初買了通州，甚至買大廠、燕郊，都比現(xiàn)在要好。”

　　區(qū)域品質(zhì)整體抬升

　　部分小區(qū)價(jià)格停滯不前

　　陳先生口中的購(gòu)房失敗經(jīng)歷，主要是由于板塊整體價(jià)格在近幾年的走弱，加上同期對(duì)比板塊價(jià)格快速上漲與其形成了鮮明的對(duì)比，像這樣的板塊僅在朝陽(yáng)區(qū)就不止一處。而在整體價(jià)格快速提升的區(qū)域，也有部分樓盤(pán)的二手房成交價(jià)格停滯不前。

　　以北苑板塊為例，由于多個(gè)中高端品質(zhì)小區(qū)的扎堆建設(shè)銷售，近幾年價(jià)格漲幅一直位居前列，而一些新入市的項(xiàng)目，更是劍指高端，成交價(jià)達(dá)3億元的潤(rùn)澤御府獨(dú)棟別墅正是位于此板塊內(nèi)，而今年即將入市的頂豪項(xiàng)目天潤(rùn)玖錫也同樣位于此板塊。

　　不過(guò)，該板塊內(nèi)的樓盤(pán)卻不是每個(gè)都在漲漲漲。鏈家地產(chǎn)新北苑店的中介告訴《廣廈時(shí)代》，北苑板塊內(nèi)各樓盤(pán)的漲幅區(qū)別很大，尤其是一些50年產(chǎn)權(quán)的商住項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)去年一年整體市場(chǎng)上漲的洗禮，價(jià)格還未超過(guò)2013年時(shí)的高點(diǎn)價(jià)格。以位于5號(hào)線立水橋南站附近，2005年建成的旭輝奧都為例，雖然是民水民電、封閉式管理，但目前成交均價(jià)還在2.9萬(wàn)元/平方米左右，部分戶型價(jià)格僅在2.2萬(wàn)元/平方米左右。而2013年，該小區(qū)有一套房源簽約價(jià)格就達(dá)到了3.3萬(wàn)元/平方米。目前，北苑板塊的成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米，一些2000年左右的住宅小區(qū)，價(jià)格也都在3.5萬(wàn)元/平方米以上。

　　除了旭輝奧都外，還有明天第一城、美立方等商住小區(qū)，價(jià)格大都還未回到2013年時(shí)的高位，一些當(dāng)時(shí)由于總價(jià)低而在此投資的業(yè)主，都尚未收到預(yù)期的回報(bào)。

　　改善型是這一輪樓市爆發(fā)點(diǎn)

　　跳漲，主要存在在報(bào)價(jià)上

　　為何當(dāng)很多業(yè)主真正想要賣房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴漲僅在傳說(shuō)中呢？這一輪北京二手房?jī)r(jià)格的抬升并未如2009年時(shí)覆蓋面那么廣呢？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這與這一輪市場(chǎng)的爆發(fā)點(diǎn)或者說(shuō)北京市場(chǎng)目前的成交特征有關(guān)系。這一輪市場(chǎng)的爆發(fā)與前幾年以剛需為主導(dǎo)的市場(chǎng)不同，而是以改善型需求為主。一些老舊的項(xiàng)目、不適合改善性居住的項(xiàng)目甚至是一些老舊公房?jī)r(jià)格基本上沒(méi)有什么變動(dòng)，而是一些五年到十年內(nèi)的次新房?jī)r(jià)格變動(dòng)非常大。

　　亞奧機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)上的漲價(jià)主要集中在一手樓盤(pán)中一些老項(xiàng)目在提升自己產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上的一個(gè)調(diào)價(jià)，另外就是區(qū)域價(jià)值提升，一些利好得到兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)價(jià)。例如一些老項(xiàng)目，前期是毛坯房，現(xiàn)在是精裝的，前期是高層產(chǎn)品，現(xiàn)在推低密產(chǎn)品。只有在品質(zhì)有了改善之后，價(jià)格的大幅度調(diào)整才能夠被市場(chǎng)所接受，才能夠最終實(shí)現(xiàn)成交。在無(wú)論是產(chǎn)品自身還是周邊環(huán)境都沒(méi)有什么大的突破和改善的情況下調(diào)價(jià)，在目前的市場(chǎng)情況看，并不能被購(gòu)房者所認(rèn)可和接受。對(duì)于一些二手房，更多是個(gè)案中報(bào)價(jià)的跳漲，并不是成交價(jià)出現(xiàn)了多大的躍升。

　　對(duì)于當(dāng)下的市場(chǎng)，郭毅表示，購(gòu)房人如果出于自住需求，就應(yīng)選擇對(duì)自己來(lái)說(shuō)最合適的項(xiàng)目，而投資需求就要謹(jǐn)慎了，選擇合適的區(qū)位以及合適的產(chǎn)品。張大偉則建議，由于信貸的寬松，改善型客戶可以選擇近期入市，剛需購(gòu)房人入市還是要謹(jǐn)慎一些。