無(wú)論是從房貸申請(qǐng)人自身的資質(zhì),還是房產(chǎn)本身的情況,受訪銀行表現(xiàn)出更趨謹(jǐn)慎的態(tài)度,特別是對(duì)“假按揭”、資金杠桿等給予更大關(guān)注。部分銀行稱:正在研究考慮提高首付比例。
無(wú)論是從房貸申請(qǐng)人自身的資質(zhì),還是房產(chǎn)本身的情況,受訪銀行表現(xiàn)出更趨謹(jǐn)慎的態(tài)度,特別是對(duì)“假按揭”、資金杠桿等給予更大關(guān)注。部分銀行稱:正在研究考慮提高首付比例。
“首套房貸款折扣最優(yōu)可到8.5折,如果一切資料齊備、手續(xù)順利的話,平均2周可完成審批,1至2周可以放款。”建設(shè)銀行某支行負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)悉,開(kāi)年以來(lái),上海首套房按揭貸款利率出現(xiàn)下滑。其中,交行、建行等多家銀行表示對(duì)首套房執(zhí)行最優(yōu)利率8.5折。
一路向上的房?jī)r(jià),不斷放寬的流動(dòng)性,兩種因素疊加,促使銀行涉房貸款明顯放量。據(jù)央行上海總部統(tǒng)計(jì),今年1月份上海地區(qū)個(gè)人住房貸款單月增加346.3億元,單月增量打破去年9月份所創(chuàng)紀(jì)錄,創(chuàng)下近3年來(lái)新高,環(huán)比多增139.9億元,同比多增243.1億元。
春節(jié)前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,一時(shí)間,個(gè)人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。
近日,央行行長(zhǎng)周小川表示,個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間,“個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的?!?/p>
“周小川的此番講話,釋放了信號(hào),銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模;樓市繼續(xù)維持低首付、低利率,買房的杠桿率提高,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)仍屬可控和可承受;銀行的風(fēng)險(xiǎn)和壞賬目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務(wù),并非家庭和個(gè)人住房貸款方面,對(duì)銀行來(lái)說(shuō),房貸資產(chǎn)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?!比?60房貸分析師胡飛船對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。
房貸利率下調(diào)
今年2月,央行和銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知,在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
此次房貸新政出臺(tái)后,多家銀行積極響應(yīng)。工行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,該行在不實(shí)施“限購(gòu)”城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各分行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
之前,央行規(guī)定個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限保持基準(zhǔn)利率的0.7倍。據(jù)在線金融搜索平臺(tái)融360統(tǒng)計(jì),在該浮動(dòng)區(qū)間內(nèi),2月上海首套房平均利率折扣為8.8折,執(zhí)行利率為4.30%,在貸款利率方面,最低的是匯豐銀行8.2折,最高的是華夏銀行9.7折。
房貸利率已降至近年新低,一線城市房貸呈現(xiàn)放寬趨勢(shì),折扣加大。央行行長(zhǎng)周小川近日表示,中國(guó)房貸比重偏低,房貸仍是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款,考慮給予銀行更大自主權(quán)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,這一信號(hào)釋放意味著銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模,低首付、低利率政策也將持續(xù),二三線城市老百姓買房貸款更加輕松。
記者統(tǒng)計(jì)整理發(fā)現(xiàn),近期,部分銀行正不斷調(diào)低房貸利率。以滬上的銀行為例,大部分銀行已可提供8.5折甚至更低的房貸利率。上海一家農(nóng)商行年后推出的優(yōu)惠個(gè)人住房按揭貸款,對(duì)首套購(gòu)房商業(yè)貸款可享8.3折;首套房還清,購(gòu)買二套房商業(yè)貸款也可享8.3折優(yōu)惠;另外還新推業(yè)務(wù),可對(duì)司法拍賣房產(chǎn)辦理按揭業(yè)務(wù)貸款。
市場(chǎng)分析認(rèn)為,如果在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,首付比例還有下調(diào)的空間。之前首套房首付30%時(shí),市場(chǎng)上還有一種首付貸產(chǎn)品,為首付不夠的人群提供首付貸款,費(fèi)用率能達(dá)到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產(chǎn)品的壞賬率在整個(gè)信貸市場(chǎng)還是比較低的。所以,購(gòu)房人群對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)客戶,只要嚴(yán)格做好貸款審批工作,即使首付下調(diào),也能夠做到風(fēng)險(xiǎn)可控。
審批周期縮短
除了房貸利率有所優(yōu)惠,商業(yè)銀行房貸在貸款審批速度方面也有所加快。
據(jù)上海某房產(chǎn)中介相關(guān)人士說(shuō),原來(lái)貸款審批要40天左右,現(xiàn)在資質(zhì)好、資料齊全的貸款申請(qǐng),兩周就能批下來(lái);放款也較快,以前放款最快也要過(guò)戶后1個(gè)月,現(xiàn)在最晚也就25天。
工商銀行閔行區(qū)支行人士告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者,“現(xiàn)在審批加放貸確實(shí)只需要1個(gè)月左右。”
不過(guò),公積金貸款和純商業(yè)貸款的放貸時(shí)間還有區(qū)別。工商銀行的信貸部人士告訴記者,住房貸款的審批時(shí)間大概在1個(gè)月左右,公積金貸款的房貸時(shí)間為2周,純商業(yè)貸款的房貸時(shí)間只需要1周。
記者了解到,一般來(lái)說(shuō),銀行都是在借款人的公積金貸款申請(qǐng)審批通過(guò),上下家成功辦理過(guò)戶并成功拿到交易中心發(fā)布的新房產(chǎn)證之后,才會(huì)發(fā)放公積金貸款。由于之間的審批流程較多,所以此前公積金貸款審批到放款的周期一般在1至3個(gè)月之間,甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。而且有些地方規(guī)定需要在商品房主體工程結(jié)頂之后才發(fā)放公積金貸款,這樣就導(dǎo)致公積金貸款放款周期更長(zhǎng),所以很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者選擇商業(yè)貸款。但是有些地區(qū)在成立起市公積金管理中心之后,該市的公積金貸款放款周期大大縮短。例如廣州、上海等省市,就基本實(shí)現(xiàn)了公積金貸款的快速放款,審批通過(guò)的公積金貸款一般在7至15天內(nèi),就能正常放款。
甚至有銀行推出了基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房貸“神器”,可以在線辦理房貸業(yè)務(wù),稱最快24小時(shí)內(nèi)完成審批。例如招商銀行推出的“云按揭”,已經(jīng)在多個(gè)省市上線。
對(duì)各大商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),個(gè)人房貸雖然收益有限,但風(fēng)險(xiǎn)較低,受到青睞也很正常。一家股份制銀行相關(guān)人士表示,目前行里給個(gè)人房貸的額度安排較為充裕,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗,對(duì)一些小微企業(yè)客戶的信貸投放有所收緊,個(gè)人業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在房貸和消費(fèi)上?!澳瓿蹉y行額度較寬松,同時(shí)房地產(chǎn)銷售也持續(xù)火爆,可能個(gè)人房貸規(guī)模還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)一段時(shí)期”。
業(yè)內(nèi)人士指出,在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下,個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本越來(lái)越高,風(fēng)險(xiǎn)也變大,相比個(gè)人消費(fèi)貸款,個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款火熱程度勢(shì)必會(huì)差一些。
“預(yù)計(jì)未來(lái)銀行房貸折扣力度加大,發(fā)展房地產(chǎn)個(gè)貸市場(chǎng),一線城市估計(jì)會(huì)加大折扣力度,非限購(gòu)城市貸款買房更輕松?!币晃汇y行業(yè)人士對(duì)記者表示。
貸款門檻提高
上海的商業(yè)銀行房貸利率雖然向下浮動(dòng),但相應(yīng)的貸款門檻卻提高了。多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,雖然貸款利率優(yōu)惠,但銀行對(duì)房齡、購(gòu)房者征信以及貸款額度等方面提高了標(biāo)準(zhǔn)。
首先,在貸款房齡方面的要求更嚴(yán)格,比如,房屋面積小于60平方米、房齡超過(guò)20年的客戶,只可付四貸六;此外,2月份開(kāi)始,若上一套房的公積金沒(méi)結(jié)清,購(gòu)房者便不能付三貸七,最多只能貸六成,而原來(lái)只要商業(yè)貸款結(jié)清,即使公積金貸款沒(méi)結(jié)清,也可以貸七成。
浦發(fā)銀行某營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)貸款負(fù)責(zé)人也稱,目前浦發(fā)銀行貸款利率為8.6折,但要享受該優(yōu)惠,除了滿足貸款基本要求外,貸款額度必須在200萬(wàn)以上,目前常批的是8.8折。
“雖然最低貸款優(yōu)惠可達(dá)8.5折,但各家行會(huì)有一些條件,比如購(gòu)買與銀行合作的樓盤或者購(gòu)房者自身征信條件好、還貸條件穩(wěn)定等?!苯ㄐ杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
周小川還在講話中指出,在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下,將來(lái)應(yīng)更加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核,讓銀行有更大的自主權(quán)來(lái)決定他們對(duì)不同客戶采取什么樣的政策。
“定價(jià)更靈活,并不代表一定是利率優(yōu)惠打折,而是會(huì)與市場(chǎng)結(jié)合更緊密,適應(yīng)不同的市場(chǎng)變化。比如在一些去庫(kù)存城市和一線城市,應(yīng)該采取不同的措施。目前普遍來(lái)看,一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大,一線城市的樓市成交也相對(duì)更加火爆。對(duì)于樓市成交不活躍的城市,利率下浮的空間是存在的,但是每家銀行要考慮實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)控制,審慎對(duì)待利率的調(diào)整,加強(qiáng)審批?!比?60房貸分析師胡飛船表示。
不過(guò),業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,貸款利率的變化并不會(huì)直接改變潛在購(gòu)房人群的購(gòu)房意愿。