二手房買賣注意維權(quán)
近期隨著樓市的升溫,商品房的買賣量顯著增加,而導(dǎo)致買賣雙方對簿公堂的事件也有所增加。日前房山法院法官就“買房后戶口遷移”等大家普遍關(guān)注的問題,選取典型案例,以案釋法。
案例一
房主不遷戶口購房人獲賠
2012年下半年,李洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的幫助下,他很快和房主王某簽訂合同并交付全部房款100萬元,隨后雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。在過戶當(dāng)天,雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,約定王某在半年內(nèi)將房屋上的所有戶口遷出,如到期未遷出,每延誤一日,需向李洋支付房價(jià)款萬分之五的違約金,并繼續(xù)執(zhí)行戶口遷出手續(xù)。然而過戶后,王某因?yàn)樽陨碓蜻t遲沒有遷戶口。起初李洋也沒有在意,然而2014年因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng),他考慮將該房轉(zhuǎn)賣,卻因?yàn)閼艨趩栴}導(dǎo)致賣房未果。
為此,李洋將王某訴至法院,要求對方賠償2013年4月至2014年12月未按約遷出戶口違約金27萬余元。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,王某應(yīng)當(dāng)支付違約金,但每日萬分之五過高,最終判決王某支付違約金20萬元。
【法官說法】為避免損失,買家應(yīng)督促賣家盡快遷出戶口,最好能像上述案例中的李洋一樣,在合同中約定違約金,事后可據(jù)此主張損失。同時(shí),法官也提醒賣方,在賣房之前要想好戶口的遷入地,便于日后操作。
案例二
無資質(zhì)簽合同買家自擔(dān)責(zé)
2014年4月,王偉和妻子在房山某小區(qū)看中一套兩居室。而王偉對自己的購房資格尚有顧慮,因其來京工作8年期間,有大半年時(shí)間跟隨公司在外地工作,社保中斷,但是中介表示這些不是問題,王偉也就放心地和賣家簽訂了購房合同,并繳納了五萬多元定金,支付了2.4萬元中介費(fèi)。而當(dāng)中介公司向住建委提交王偉的購房資質(zhì)時(shí),審核未通過,導(dǎo)致王偉賠償賣家2.8萬余元損失。王偉認(rèn)為中介公司存在欺詐,惡意促成雙方交易,便將中介公司訴至法院,要求對方返還中介費(fèi)并賠償各項(xiàng)損失共計(jì)十萬余元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,該案中中介公司雖存在一定過錯(cuò),但王偉作為購房者在不確定自己是否符合限購政策的情況下,貿(mào)然簽訂購房合同及購房承諾書,也存在一定過錯(cuò)。法院根據(jù)雙方過錯(cuò)大小,判決中介承擔(dān)60%的責(zé)任,返還中介費(fèi)賠償1.8萬元損失;王偉自己承擔(dān)40%的損失。
【法官說法】有些中介公司為了促成居間服務(wù),賺取中介傭金,會(huì)對買賣雙方資質(zhì)有意隱瞞或根本不審核,導(dǎo)致買賣雙方最終不能如約履行,從而引發(fā)糾紛。對此,法官提醒買賣雙方一定在確定自身資質(zhì)相符時(shí)再進(jìn)行買賣,避免不必要的糾紛。
案例三
漲價(jià)后拒過戶法院判賣家履行
2013年9月21日,李莉與王女士簽訂了一份房屋買賣協(xié)議,雙方約定王女士將自己名下的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李莉,李莉一次性付清全部購房款110萬元,王女士負(fù)責(zé)辦理房屋過戶等手續(xù)。9月29日,李莉支付了全部購房款。同年10月,該小區(qū)房價(jià)大漲,王女士感覺自己賣虧了,便拒不配合辦理房屋過戶手續(xù),要求李莉再加10萬元。李莉答應(yīng)漲5萬元,雙方因此沒談攏。李莉遂將王女士訴至法院,要求其協(xié)助過戶。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,李莉已按約支付全部購房款,但王女士卻拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)過戶手續(xù),應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,故依法判決被告于十日內(nèi)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。
【法官說法】買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強(qiáng)制性法規(guī)時(shí)一般都是合法有效的,雙方都應(yīng)該按約履行,否則就是違約,違約方需要支付違約金。
(記者 何欣)