2016年全國的商品房成交量打破此前“天花板”,多數(shù)城市成交創(chuàng)新高,隨之而來的是政策的收緊。在政策面去庫存與調(diào)控并舉之下,2017年是“分化之年”,同樣都是出臺調(diào)控政策,但在調(diào)控政策之下壓力將大相徑庭。
就1月各城市成交而言,受到供應(yīng)不濟(jì)以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響,成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑,這一點在一線城市中尤為明顯,北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當(dāng)中,南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲。
1月份的市場走勢,往往對全年房地產(chǎn)走勢有很多影響,從目前看,調(diào)控城市根據(jù)政策壓力大致可分為以下三類:
第一,壓力相對較輕的城市:武漢、南寧、常州等。
武漢去年價格增長7%。未來三年武漢供應(yīng)量充足,成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。像常州這類不限購的三線城市,在熱點城市需求外溢之下,2017年市場相對壓力較小。需要警惕的是,現(xiàn)階段房價過快上漲可能將面臨一個較大的調(diào)控。
第二,壓力相對較大的城市:北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。
一線城市中除廣州以外,其余三個城市政策壓力將很大程度上影響未來市場,尤其是對價格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言,延續(xù)嚴(yán)控的政策已達(dá)成共識,無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價格預(yù)期、營銷策略等會以此為依據(jù)。
二線城市中,西安、南京、沈陽、福州今年樓市也需謹(jǐn)慎小心。西安庫存壓力較大,限購之下,今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下,成交量快速下降,新房市場成交持續(xù)低位徘徊,雖然沒有去化壓力,但供應(yīng)受限,成交量能否止跌回穩(wěn)較為關(guān)鍵。
第三,相對較為樂觀的城市:成都、青島、廣州等。
2016年的廣州在一線城市當(dāng)中“一枝獨秀”,商品住宅市場供不應(yīng)求加劇,成交量、成交均價、成交金額也再創(chuàng)歷史新高。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要構(gòu)成有效支撐下,廣州房價將保持緩慢上漲。另外,在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動下,這一塊原本平淡的市場將會回暖。而成都在經(jīng)歷了去年“量價齊升”后,如果2017年政府不追加更苛刻的政策,成都市場我認(rèn)為整體看漲,且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁 丁祖昱