換房需看清行情避免“踏空”
是“賣一買一”還是“買一賣一”要看情況葉小姐一步行錯(cuò)損失80萬
像陳女士這種情況,到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢想呢?到底是“賣一買一”,還是“買一賣一”呢?這個(gè)順序大有學(xué)問。
案例
陳女士一家三口現(xiàn)在住在一套小兩房,接下來陳女士打算再生一個(gè)孩子,三口之家變四口之家,小兩房顯然不夠住了,再加上想著若懷孕后置換一套面積大一些的電梯樓單位更合適。但是陳女士手上的資金有限,只有100萬元的閑余資金,再加上供樓壓力和生活開支壓力,陳女士覺得自己和老公供兩套房壓力特別大,打算賣掉自住的小兩房,置換一套三房或四房。那么,像陳女士這種情況,到底如何實(shí)現(xiàn)換房夢想呢?到底是“賣一買一”,還是“買一賣一”呢?這個(gè)順序大有學(xué)問。
個(gè)案分析:
“賣一買一”資金更充裕
陳女士現(xiàn)在居住的小兩房單位,市價(jià)約96.5萬元,目前還欠銀行20萬元,也就是說先賣掉這套房再買房的話,陳女士手上的買房資金有76.5萬元+100萬元=176.5萬元。這時(shí),陳女士再去買一套360萬元左右的電梯三房。按現(xiàn)行房貸政策,賣掉舊居后,陳女士就算是首次置業(yè),可獲得8.5折利率優(yōu)惠,首套房首付只需三成。假設(shè)陳女士購買這套360萬元的三房,首付108萬元,向銀行貸款252萬元,供20年,月供15497元左右,總利息支出約119.94萬元。陳女士手上還有68.5萬元可用于其他方面的投資。
再看陳女士賣房過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。由于還沒有買房,所以陳女士賣掉的房是唯一普通住房,證滿5年,那么,陳女士可免增值稅和個(gè)人所得稅。也就是說,陳女士先賣房的話,所出售的物業(yè)因證滿5年且唯一,稅費(fèi)支出較少,在現(xiàn)行業(yè)主實(shí)收的市況下,對買家的吸引力相對更高一些。
“買一賣一”首付壓力大
假如陳女士先買一套房,再賣掉手上這套房的話,首先要解決的是首付問題,也就是說陳女士必須要找親戚朋友湊夠首付。先買一套房,陳女士算是二次置業(yè),貸款利率要上浮1.1倍。貸款20年,陳女士首付必須湊足252萬元(假設(shè)陳女士向親戚借款152萬元湊首付),第二套房月供7362元,總利息支出68.69萬元。
然后,陳女士再賣掉手上這套房,這時(shí),陳女士仍可免增值稅(證滿2年可免),但要繳納個(gè)人所得稅(雖然證滿5年,但因?yàn)椴皇顷惻课ㄒ蛔》浚员仨毎凑?%征收個(gè)人所得稅)。假設(shè)稅費(fèi)全部由買家支付,陳女士雖無需支付,但對買家的吸引力較其他免繳增值稅和個(gè)稅的房源要低一些。
這時(shí),陳女士手上資金為:96.5萬元(賣房所得款項(xiàng))-20萬元(首套房欠銀行錢)=76.5萬元。陳女士先償還買第二套房借親戚朋友的錢,尚欠:152萬元-76.5萬元=75.5萬元。
提醒:“賣一買一”小心唔見好多籮谷
對換房族而言,“賣一買一”可令自己手頭的資金更充裕,像陳女士那樣不需要向親戚朋友借錢,就可以實(shí)現(xiàn)換房的夢想,換房后手上還有閑余資金68.5萬元,可作其他投資。而“買一賣一”時(shí),換房后陳女士還需繼續(xù)償還向親戚朋友借錢買房的75.5萬元。顯然,若手上資金不算太充裕,又不想問親戚朋友借錢,選“賣一買一”的方式相對較為合適。
合富置業(yè)專業(yè)人士建議,換房除了考慮首付、利息等因素外,也需留意出售舊居與購置新居之間的時(shí)間差,尤其在房價(jià)波動(dòng)較大的時(shí)期,選擇“賣一買一”方式,則需留意“賣一買一”之間的時(shí)間差,最好能額外預(yù)留一筆備用資金以備不時(shí)之需。如若出售舊居后,才發(fā)現(xiàn)沒有足夠的資金換房時(shí),這筆備用資金就可派上用場。當(dāng)然,如果手上資金充足,在房價(jià)波動(dòng)較明顯的時(shí)期,則可以優(yōu)先考慮“買一賣一”,先購置好新居,然后再出售舊居套現(xiàn)。
在這點(diǎn)上,市民葉小姐可謂是個(gè)典型的吃虧者。春節(jié)前,一心想換房的葉小姐,在沒有完全了解市場行情的情況下,就片面聽信了一中介的建議,把自住的萬科金域藍(lán)灣一套95平方米的單位以295萬元的總價(jià)放了盤,同時(shí),信心滿滿地以為,把賣房所得加上自己手頭的25萬現(xiàn)金,就可在富力現(xiàn)代廣場買一套110平方米的單位。
哪曾想放盤不到兩周就找到買家,并迅速簽訂買賣協(xié)議,可是計(jì)劃要買的單位卻尋不到蹤影,當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦地承諾說年后就會(huì)有大批房源放出,可葉小姐直到目前卻依然找不到合適的房源,要么是面積偏小,要么是總價(jià)高出一大截。
慌忙之下,葉小姐四處看房,荔灣、海珠,基本上大型小區(qū)都看遍了。此刻她才發(fā)現(xiàn),自己原來賣出去的單位比目前市場標(biāo)價(jià)便宜了足足50萬,而想在富力現(xiàn)代廣場買110平方米單位,目前市場價(jià)都在350萬以上。粗略一算,這樣“賣一買一”,等于是虧了80多萬。葉小姐無奈地說:“這次小屋換大屋,真系唔見了好多籮谷?!?/p>
葉小姐懊惱地說:“此刻,我也只能怨自己沒眼光了,在沒充分了解市場行情的前提下,就盲目聽信了中介的建議。假如現(xiàn)在自己撻訂,就要按買賣合同賠買家房價(jià)款10%,即要賠償近30萬元。而且這樣違背合同,自己都覺得理虧,畢竟買家也很無辜。而且買家也是善良之人,體會(huì)到我賣的是唯一住房,因此愿意不收租金讓我免費(fèi)住到年末才交樓。這兩天,我已經(jīng)把買房的目標(biāo)鎖定在濱江東一帶,畢竟,這一區(qū)的樓齡相對要長一些,總價(jià)控制在320萬元以內(nèi)也還有些選擇,希望還能買到心儀的單位。賣房賺少了,買房買貴了,只能當(dāng)自己交了一大筆學(xué)費(fèi)吧?!?/p>
針對葉小姐的個(gè)案,有資深中介人士就建議,即使是“賣一買一”,業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真了解當(dāng)下的市場行情,并計(jì)算好交易時(shí)間,不應(yīng)該在賣出房屋的同時(shí),讓自己買入的機(jī)會(huì)“踏空”,除非你有絕對的把握是在高點(diǎn)賣出,然后在低點(diǎn)買入。否則,在當(dāng)下市場貨源偏少、價(jià)格堅(jiān)挺的市場行情下,一出一進(jìn),分分鐘損失過百萬也不足為奇。
(記者 王荔玨)