長(zhǎng)效機(jī)制：條件具備亟待全方位改革

　　需要在住房、供地、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)制度性突破

　　建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制迫在眉睫。住建部部長(zhǎng)陳政高近日表示，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制意義重大，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。他還指出，現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件。

　　專家認(rèn)為，建立長(zhǎng)效機(jī)制，需要在住房制度、供地機(jī)制、財(cái)稅制度等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。包括建立多層次的住房制度體系；改革土地征用、儲(chǔ)備、交易和收益分配制度，形成土地市場(chǎng)多元供給的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；建立支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)規(guī)范的減免制度等。

　　　長(zhǎng)效機(jī)制劍指回歸“居住屬性”

　　有學(xué)者指出，當(dāng)我們?cè)谕恋刂贫取⒆》啃刨J制度、稅收制度、住房保障制度以及交易機(jī)制等方面，構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長(zhǎng)工具”，成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

　　近日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

　　“現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件?！标愓叽饲霸趪?guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上說，第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不僅確定了房子的定位，同時(shí)提出了建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、途徑，這為制定基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制指明了方向，提供了根本遵循。第二，有廣大人民群眾的支持，人民群眾都期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能平穩(wěn)健康發(fā)展，期望能住有所居、安居樂業(yè)。第三，有一定的工作基礎(chǔ)，改革開放以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)方面形成了一些法律法規(guī)和體制機(jī)制，也積累了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這些為制定基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制提供了條件。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛表示，通過短期的行政性政策可以抑制樓市短時(shí)間的過熱投機(jī)，但市場(chǎng)主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度和機(jī)制病灶還在，投資投機(jī)隨時(shí)可能卷土重來。這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控將從短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

　　他建議，還應(yīng)完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)制，建立領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)、部門分工的機(jī)制。明確政府內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、主體責(zé)任和主要責(zé)任，完善相關(guān)職能部門分工負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)配合職能。建立房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政、稅收、土地、金融相聯(lián)動(dòng)的制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)部門經(jīng)濟(jì)相協(xié)同的制度，完善定期會(huì)商會(huì)議和臨時(shí)會(huì)商機(jī)制，完善部門間的信息通報(bào)和決策溝通機(jī)制。完善住房管理的考核、監(jiān)督、約談和問責(zé)制度。將房地產(chǎn)調(diào)控納入地方領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)考核范圍，制定監(jiān)督、考核、獎(jiǎng)懲和問責(zé)辦法。

　　　健全住房供應(yīng)體系

　　專家認(rèn)為，在住房供應(yīng)方面，應(yīng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，以扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴和市場(chǎng)嚴(yán)重分化的格局。

　　中國(guó)人民銀行參事、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成表示，通過比較幾個(gè)一線城市最新一次房地產(chǎn)調(diào)控的措施可以看到，各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，仍然以需求調(diào)控(如限貸、限購(gòu)政策)為主。雖然需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　陳政高表示，2017年要千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。把思想統(tǒng)一到中央的決策部署上來，支持居民自主購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。繼續(xù)執(zhí)行好已出臺(tái)的限貸、限購(gòu)、增加土地供應(yīng)、整頓市場(chǎng)秩序等措施。同時(shí)密切關(guān)注周邊和其他地區(qū)的潛在熱點(diǎn)城市，防止溢出效應(yīng)。要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存。

　　此外，陳政高表示，引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城，推進(jìn)棚改貨幣化安置，發(fā)展租賃市場(chǎng)，發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)利用存量房搞雙創(chuàng)，發(fā)展健康、旅游、養(yǎng)老、教育等產(chǎn)業(yè)。

　　倪鵬飛認(rèn)為，改革住房供求制度體系，就是建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系和樂居、康居、安居、廉居四個(gè)層次的制度體系。同時(shí)，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)、交換、消費(fèi)和分配制度，讓新市民主要通過市場(chǎng)和政府支持租購(gòu)可支付的住房。

　　　建立基礎(chǔ)性土地制度

　　專家指出，只有從源頭上解決土地市場(chǎng)的供需失衡，才能進(jìn)一步調(diào)節(jié)住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系，通過抑制地價(jià)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

　　盛松成表示，相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。應(yīng)改變目前我國(guó)土地承擔(dān)著為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供融資的現(xiàn)狀，研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

　　“但是需要注意的是，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。”盛松成表示，短期內(nèi)財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

　　“既要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，研究應(yīng)對(duì)之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，構(gòu)建符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明提出，必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機(jī)。

　　據(jù)姜大明介紹，未來要建立分類調(diào)控制度。區(qū)分保障性住房和商品房，對(duì)保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保，對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。支持房地產(chǎn)庫(kù)存大的城市對(duì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地依法進(jìn)行合理調(diào)整，用以發(fā)展社會(huì)民生項(xiàng)目或國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)。加強(qiáng)國(guó)土規(guī)劃和土地利用規(guī)劃管控，劃定城市開發(fā)邊界，推動(dòng)人口過多、房?jī)r(jià)過高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地儲(chǔ)備制度，編制住宅用地三年滾動(dòng)供應(yīng)計(jì)劃，合理引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期。完善建設(shè)用地指標(biāo)分配辦法，落實(shí)“人地掛鉤”政策。合理確定公租房、共有產(chǎn)權(quán)房(限價(jià)房)等政策性住房和商品住房的用地比例和規(guī)模，提高“精準(zhǔn)供地”能力。探索房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。允許符合條件的企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)政策性住房。

　　此外，盛松成建議，還應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。他指出，我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，如果房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲的預(yù)期，土地價(jià)格更容易被抬高。相比之下，要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的狀況，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　　構(gòu)建以持有稅為主的房地產(chǎn)財(cái)稅

　　除了土地制度改革和住房制度改革，還需深化財(cái)稅改革。倪鵬飛表示，完善房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)制度，確定合理起征點(diǎn)差別稅率，擇機(jī)開征房地產(chǎn)稅，建立以持有稅為主的房地產(chǎn)財(cái)稅。

　　住建部副部長(zhǎng)陸克華表示，十八屆三中全會(huì)明確要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，目前有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

　　記者了解到，國(guó)外房地產(chǎn)稅征收多年，在實(shí)踐中探索出大量有借鑒意義的做法。以加拿大為例，近年來溫哥華受到眾多購(gòu)房者追捧，房?jī)r(jià)大幅上升。僅2015年一年，溫哥華平均房?jī)r(jià)上漲25%。對(duì)此，加拿大政府以及溫哥華當(dāng)?shù)夭扇〖哟蠖愗?fù)以抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　2016年8月2日，加拿大溫哥華針對(duì)非本國(guó)居民在溫哥華購(gòu)買住房額外征收15%交易稅，以遏制海外買家在溫哥華炒房的行為。同年9月，溫哥華宣布自2017年起，對(duì)溫哥華空置的第二套房產(chǎn)征收空置稅，空置稅對(duì)象是空置了一年以上的二手房。稅率最高可達(dá)2%，即100萬(wàn)加元的房子需要繳納2萬(wàn)加元的空房稅。這一規(guī)定實(shí)施后，對(duì)遏制溫哥華房?jī)r(jià)起到了立竿見影的效果。

　　專家建議，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調(diào)研，科學(xué)論證，民主決策，依法設(shè)稅，穩(wěn)步推進(jìn)。

(記者 梁倩)