商業(yè)地產(chǎn)的千億神話 逐利背后需冷靜思考

　　林立的寫字樓、大型購物廣場、現(xiàn)代化酒店，類似城市綜合體項(xiàng)目在近幾年不斷涌現(xiàn)。為了規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)險，以城市綜合體為首的商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮愈演愈烈。不過，在這股投資熱潮的背后，不少商業(yè)項(xiàng)目卻面臨招租難周轉(zhuǎn)難盈利難等困境。顯然，商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的發(fā)展路徑需要冷思考。

　　以當(dāng)下最熱門的城市綜合體為例，如果用流行語來形容其現(xiàn)狀，那就是“高大上”：高端大氣上檔次。無論是已建成的還是在建的城市綜合體項(xiàng)目，其定位基本集中于“一站式大型購物”、“高端品牌薈萃”、“都市時尚生活中心”等。用來衡量項(xiàng)目是否成功的標(biāo)準(zhǔn)之一，則包括多少家國際知名品牌進(jìn)入等華麗的包裝。雖然檔次規(guī)格能夠用來判斷商業(yè)地產(chǎn)的火爆程度，但是大量“同質(zhì)化”的綜合體項(xiàng)目，已經(jīng)使市場供求出現(xiàn)了偏離。

　　從開發(fā)商的投入來看，近幾年萬科、保利地產(chǎn)等專注于住宅開發(fā)的地產(chǎn)商已經(jīng)加大了商業(yè)項(xiàng)目的投入力度，同時還有更多中小開發(fā)商也涌入了這一領(lǐng)域。有業(yè)內(nèi)人士粗略估算，近幾年沉淀在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的資金已經(jīng)超過千億元規(guī)模，這部分投資將陸續(xù)形成市場供應(yīng)。

　　不僅如此，隨著舊城改造步伐不斷加快，不少城市改造項(xiàng)目中都包含了商業(yè)中心。盡管舊城改造將帶動城市環(huán)境提升，但不可避免地也將加速商業(yè)地產(chǎn)的投入和供應(yīng)，屆時將有大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市。

　　在“逐利”天性的驅(qū)動下，開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)投資無可厚非。特別是在住宅市場受到“限購”等政策調(diào)控時，商業(yè)地產(chǎn)較為穩(wěn)定的盈利性以及不受政策限制的優(yōu)勢便顯現(xiàn)出來。但是，開發(fā)商一窩蜂上馬同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所導(dǎo)致的潛在風(fēng)險已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　與一線城市相比，這種供過于求的現(xiàn)象在二三線城市更為明顯。近幾年我國不少二三線城市上馬了大量城市綜合體項(xiàng)目，其體量和規(guī)格甚至超過了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。一些城市早期興建的大型商業(yè)中心運(yùn)營狀況尚可，但由于近幾年又推出了多個新項(xiàng)目，導(dǎo)致客流分散，新增消費(fèi)力量難以跟上，致使新老項(xiàng)目的招商和運(yùn)營都受到一定程度的影響。正是如此，不少城市的商業(yè)項(xiàng)目面臨著招商難、周轉(zhuǎn)難、盈利難的困境。商業(yè)項(xiàng)目建成后出現(xiàn)的大量空置，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　究竟什么樣的開發(fā)商、什么樣的地理位置適宜發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？這應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)投資需要冷靜思考的關(guān)鍵問題。從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式上看，與所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，其對投資運(yùn)營的專業(yè)性要求更高。做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的事前調(diào)研和策劃，做好建成后的招商經(jīng)營和品牌推廣等細(xì)節(jié)，都將影響到商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)果。

　　與此同時，由于沉淀資金量較大，商業(yè)項(xiàng)目對于開發(fā)商的資金運(yùn)營也提出了很高要求。在開發(fā)商需要冷靜對待商業(yè)項(xiàng)目的同時，在城市規(guī)劃及審批上，對商業(yè)中心的建設(shè)和投入也應(yīng)有所節(jié)制。在保證城市健康發(fā)展的同時，應(yīng)以科學(xué)理性的角度來促使商業(yè)項(xiàng)目的適度發(fā)展。