在經(jīng)過了前幾年的嚴厲調(diào)控之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場再次迎來了政策面的蜜月期。去年四季度以來，中央反復提出房地產(chǎn)去庫存，去庫存已然成為當前樓市的政策主旋律，預計在2016年，還會有各種鼓勵住房消費的政策出臺，包括進一步下調(diào)貸款首付比例、降低二手房交易稅費、提高公積金貸款額度甚至房貸利息抵扣個稅等等。除了少數(shù)一線城市依然維持限購，2016年的房地產(chǎn)市場將迎來史上最寬松的政策期。

　　從整體來看，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然面臨嚴重的高庫存壓力，按照國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年11月末全國商品房待售面積為6.9億平方米，繼續(xù)保持了高增長趨勢，比10月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。而在2010年，我國的商品房待售面積還不到2億平方米，不到5年，全國的商品房庫存已經(jīng)增長了近2.5倍。

　　不過，國內(nèi)樓市的庫存壓力主要來自三、四線城市，在全國高庫存的表象之下，一線城市的房價早已開始新一輪上漲，這使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的兩極分化，三、四線城市的樓市被高庫存壓頂難有起色，而一線城市的樓市則持續(xù)堅挺。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份，北京的新建商品房價格同比上漲9.6%，二手房上漲19.1%；上海的新建商品房上漲15.4%，二手房上漲10.8%；深圳的新建商品房上漲44.6%，二手房上漲38.9%；廣州的新建商品房上漲8.2%，二手房上漲10.7%。至少從四個一線城市來看，不僅完全看不出高庫存的壓力，而且完全延續(xù)了過去幾年樓市的火熱。在一線城市的帶動下，其他一些大中城市的房價也在去年歲末略有回暖，去年11月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅已從漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴大，分別比上月擴大0.2和0.3個百分點，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個，下降城市個數(shù)分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

　　在全國樓市整體過剩的大背景下，無論是購房者還是開發(fā)商似乎都已經(jīng)形成共識，那就是一線城市是眼下為數(shù)不多的樓市避風港。不僅是購房者對一線城市的樓市熱情不減，開發(fā)商也同樣將資源集中在一線城市拿地，僅以北京為例，去年四季度以來，土地市場幾乎逢拍必出“地王”。隨著“面粉”越來越貴，未來的“面包”自然也難以便宜。

　　從資產(chǎn)配置的角度來看，如果將房地產(chǎn)僅僅視為投資品種，可以將房地產(chǎn)和目前市場上的主流投資品種做一個比較。在資產(chǎn)配置荒的壓力下，目前市場上的主流投資品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國債收益約為4%，銀行理財產(chǎn)品收益略超4%，萬能險在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托產(chǎn)品約為10%，而股市由于波動性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，大多數(shù)投資者在股市基本上都是負收益。相比之下，一線城市的房地產(chǎn)收益則基本上為兩位數(shù)，最高者如深圳漲幅甚至高達40%左右，顯著高于目前市場上的大多數(shù)投資品種，如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產(chǎn)的實際回報率更高。不過，除了一線城市，其他大多數(shù)城市的房地產(chǎn)并不具備這樣的價值，僅以70個大中城市房價來看，去年11月份，大部分城市房價還是處于下降通道，在上漲的城市中，大部分漲幅也基本上在2%以下，可見除了個別一線城市，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)還是不具備投資價值。一線城市由于旺盛的需求和購買力，以及相對稀缺的土地資源，并沒有太多的庫存壓力，由于新建商品住宅供應有限，北京、上海等一線城市其實已經(jīng)進入了存量房時代，二手房成交量已經(jīng)超過了新房成交，這也從側(cè)面體現(xiàn)了一線城市的供需緊張局面。

　　從投資的角度來看，目前極其寬松的貸款環(huán)境，也為購房者提供了極其便利的條件。大概在2013～2014年，銀行對于住房貸款的發(fā)放一度相當謹慎，購房者申請住房貸款相當困難，從2015年以來，銀行重新放松了對房貸的投放，并且將違約率不高的住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，個人申請住房貸款再次變得便利。更重要的是，在央行連續(xù)降息之后，住房貸款利率已是十幾年來最低，目前5年期以上貸款利率為4.9%，如果再考慮到大部分商業(yè)銀行對首套房利率執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，實際利率只有4.17%，基本上是史上最低房貸利率。對于購房人而言，如果能夠?qū)ふ业揭粋€年化收益率超過5%的理財產(chǎn)品，這意味著可以利用房貸做無風險套利。如果考慮到2016年還有繼續(xù)降息的可能，購房者買房的貸款壓力還有繼續(xù)減輕的空間，在這樣的背景下，如果從資產(chǎn)配置的角度來看，一線城市的房地產(chǎn)可能仍將在資產(chǎn)荒時代領先其他投資品種。