當(dāng)下,房地產(chǎn)去庫存已成全國各地一致貫徹的目標(biāo)。今天,央行聯(lián)手銀監(jiān)會出臺降低購房首付比例措施,將進一步助力樓市去庫存。不過,在貨品積壓的情況下,市場本應(yīng)表現(xiàn)為降價走量,但目前房價下降行情卻并未顯露,相反卻出現(xiàn)小幅上漲。新的一年如何去庫存與控房價,成為樓市最受關(guān)切的問題。
2015樓市轉(zhuǎn)暖三類城市推高庫存量
時下一直在反復(fù)強調(diào)的去庫存問題,究竟到了何種地步?來看國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù),截止2015年末,商品房待售面積達(dá)到71853萬平米,呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢。
2015年,在“330”新政、降準(zhǔn)降息,以及降低首付比例等一系列利好措施帶動下,樓市銷量出現(xiàn)明顯回升。為此很多人不禁會問,市場在這種去化較好的狀態(tài)下,為何還積壓如此多的存貨。
需要明確的是,房地產(chǎn)具有獨特的區(qū)域化特性。我們看到有些城市在熱銷,還有不少城市卻表現(xiàn)冷清。那么,阻斷樓市血脈流通的癥結(jié)在哪里?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,目前高庫存情況主要出現(xiàn)在三類城市。
第一類是濱海三四線城市,此類城市經(jīng)濟條件較好,地方政府為吸引產(chǎn)業(yè)進入在土地出讓方面相對激進,比如煙臺、威海等。其次是二線城市的郊區(qū)市場,幾乎很多二線城市的郊區(qū)市場都是大盤聚集,如杭州郊區(qū)的蕭山和余杭。第三類是西部省會城市,此類城市擴展比較明顯,但西部地區(qū)的人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入并沒太大效果,比如西安。
以上分析一方面理順了樓市庫存的主要分布,也論證了高庫存出現(xiàn)的緣由。在上述三類市場之外,以一線城市為代表,在城市資源聚集、人口流入量大需求多、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)增速擴大等優(yōu)勢效應(yīng)帶動下,市場利好政策的催化,能明顯看到市場產(chǎn)品的快速去化,而高庫存城市則難以做到。
樓市庫存積壓房價為何還在上漲
理清了樓市高庫存問題,再來看房價變化。來自中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,2016年1月份,全國百城住宅平均價格為11026元/平米,環(huán)比上漲0.42%,雖然漲幅略有收窄,但同比仍有4.37%的漲幅,且漲幅呈擴大之勢。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價達(dá)到20736元/平米,環(huán)比和同比也都在上漲。
面對71853萬平米的高庫存,市場在供大于求的格局下,本應(yīng)看到的降房價并沒有出現(xiàn)。于是市場各方處于僵持局面,開發(fā)商房子賣不出去,購房者嫌房價高遲遲難以出手。
對此,嚴(yán)躍進分析稱,房價持續(xù)上漲,一定程度上和信貸政策刺激下市場需求釋放有關(guān)。一方面高庫存地區(qū)樓盤基本沒有成交,依然占據(jù)庫存較大份額。而另一類市場需求較好的物業(yè),受政策刺激被積極搶購,占據(jù)交易份額的大多數(shù)。因此,高庫存的部分物業(yè)無人問津,積極進入銷售市場的物業(yè)則面臨價格快速上漲的可能。
來自中國指數(shù)研究院的分析稱,經(jīng)濟發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、庫存水平較低的一線城市和熱點二線城市房價仍存在上漲動力;而庫存較高的三、四線城市,房價已有所下調(diào),進一步降價的空間不大。綜合房地產(chǎn)市場供需狀況和不同城市價格趨勢,預(yù)計2016年全國商品房價格將保持小幅上漲。
支招去庫存:實行稅收優(yōu)惠降低首付款比例
目前,從中央層面到各級地方,都將去庫存任務(wù)擺在首要位置。部分庫存壓力較大的省市已陸續(xù)出臺以滿足新市民需求為主導(dǎo)的去庫存措施,通過財政補貼、稅費減免、放寬公積金政策等措施,加大對新市民購房支持力度。
2月2日,央行聯(lián)手銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政,下調(diào)不限購城市購房首付比例,其中首套房首付最低為20%,二套房首付比例降至三成。業(yè)內(nèi)分析稱,此舉意在加速樓市去庫存,有利于促進手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)。那么,未來樓市去庫存還會有哪些措施?
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認(rèn)為,2016年樓市仍會延續(xù)去行政化思路,政策措施或許不會再密集出臺,可能會松綁幾個仍在限購的城市,推進“營改增”進程等,更多的采用信貸、市場等方式調(diào)節(jié)。而在華遠(yuǎn)集團原董事長任志強看來,2016年最先松動的可能就是針對去庫存的政策,并看好“個人貸款利息沖抵個稅”的方式,讓更多人解決住房問題。