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樓市去庫(kù)存一攬子政策將出 涉及人口戶籍公積金等

m.zhunfakeji.com 來源:一財(cái)網(wǎng) 2016-02-03 09:04我來說兩句
  

目前,各部門就房地產(chǎn)去庫(kù)存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃,今年地方兩會(huì)也就這一問題做了比較深入的探討,部分規(guī)劃已經(jīng)送至中央政府。全國(guó)兩會(huì)召開后,包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策會(huì)擇機(jī)陸續(xù)推出,確保打好去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

在猴年鐘聲即將敲響,各路人馬回家過年的前夕,以降低首付比例打頭陣,房地產(chǎn)去庫(kù)存的“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

昨日,央行和銀監(jiān)會(huì)公布“關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知”(下稱“通知”),要求在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市,居民家庭購(gòu)買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性房貸購(gòu)買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,本輪房貸政策主要是為了去庫(kù)存,緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力,對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的托底作用,將對(duì)全年的穩(wěn)增長(zhǎng)產(chǎn)生積極意義。

記者從接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士處得知,目前,各部門就房地產(chǎn)去庫(kù)存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃,今年地方兩會(huì)也就這一問題做了比較深入的探討,部分規(guī)劃已經(jīng)送至中央政府。全國(guó)兩會(huì)召開后,包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策會(huì)擇機(jī)陸續(xù)推出,確保打好去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

中央政策正式落地

去年的“9·30”新政被認(rèn)為拉開了新一輪樓市松綁的序幕。當(dāng)時(shí)的政策要求在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市,居民家庭首套房首付比例調(diào)整為不低于25%,而當(dāng)時(shí)的二套房首付比例也已降至40%。昨日,這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)再被降低:在彈性范圍內(nèi),首套房首付最低可至20%,二套房低至30%。

不足半年,重磅政策再現(xiàn),業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)去庫(kù)存思路的催生作用。從去年11月開始,中央高層密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)去庫(kù)存,引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

去年11月10日,習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存;11日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”;12日,中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的問題。

此后,去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫(kù)存列為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一,定調(diào)隨之完成。多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的專家表示,昨日出臺(tái)的房貸新政正式拉開了去庫(kù)存的大幕。

“央行調(diào)整是針對(duì)房市的,從去庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)的角度來講,適度加大支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求都是一個(gè)比較重要的政策方向,預(yù)計(jì)主要的方向還是穩(wěn)增長(zhǎng),另一個(gè)是去庫(kù)存。從目前來看,二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力比較大,政策方向也是針對(duì)二三線城市的,節(jié)奏方向比較明確?!敝袊?guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

此外,通知也在金融宏觀審慎管理方面做出了要求。通知稱,央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)、分析和評(píng)估;督促各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)變化及地方政府調(diào)控要求,及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整。

地方個(gè)性化政策密集出臺(tái)

通知同時(shí)顯示,地方獲得了一定程度的首付比例調(diào)整權(quán)。通知稱,在不實(shí)施“限購(gòu)”的城市,居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,“原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”。也就是說,首套房首付比例5%左右的調(diào)整主動(dòng)權(quán)下放到了各地方金融機(jī)構(gòu)。

“以前首付比例都是硬性規(guī)定,現(xiàn)在不再一刀切,將首付比例的浮動(dòng)權(quán)力下放到地方,也反映出不同地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況出現(xiàn)了分化?!?華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對(duì)記者分析稱,主動(dòng)權(quán)下放到各金融機(jī)構(gòu)后,未來各地人民銀行可能會(huì)做窗口指導(dǎo)。

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化日趨明顯,即使在公認(rèn)庫(kù)存較高的三四線城市,也存在著不同的情況。在這一背景下,不難理解為何通知強(qiáng)調(diào)了“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,要求央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)“加強(qiáng)與地方政府的溝通”,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況,自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

前述接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士對(duì)記者表示,中央調(diào)控閘口放開后,更大的舞臺(tái)還在地方政府。從目前各地兩會(huì)熱議的關(guān)鍵詞來看,有差異的和有彈性的去庫(kù)存政策或?qū)⒚芗雠_(tái)。

比如河南的政府工作報(bào)告明確提出,2016年,河南將以去庫(kù)存、促消費(fèi)為重點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件,將有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍,鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。建立購(gòu)租并舉住房制度,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。

內(nèi)蒙古的政府工作報(bào)告提出,在扎實(shí)有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存方面,內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房政策……鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購(gòu)房貸款。

值得一提的是,內(nèi)蒙古還將探索共有產(chǎn)權(quán)等措施,逐步消化大平方米住宅庫(kù)存。推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。取消過時(shí)的限制性政策,釋放剛性和改善性住房需求。

媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年至今,累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策,其中主要為三四線城市。對(duì)于昨日的通知,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為利好三四線庫(kù)存量較大地區(qū)的樓市,而對(duì)一二線房?jī)r(jià)已經(jīng)很高的城市來說,影響力恐怕十分有限。

更多配套政策在路上

對(duì)于昨日出臺(tái)的政策,市場(chǎng)普遍認(rèn)為利好房地產(chǎn)行業(yè)。但一名長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的從業(yè)人員昨日告訴記者,文件留有較大的彈性和余地,他比較擔(dān)心銀行和地方政府的落實(shí)問題。“去年推出的二套房首付40%新政在一些地方落實(shí)的銀行不到一成。”他說,要形成明顯的拉動(dòng)效應(yīng),還需要后期組合政策的配合。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從相關(guān)部門得知,許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成,只待適時(shí)擇機(jī)發(fā)布,“一大波政策”正在趕來的路上。

其中,人口政策值得關(guān)注。去年,國(guó)務(wù)院發(fā)布消息稱,全國(guó)將建居住證制度,取消暫住證制度。這被認(rèn)為是戶籍政策改革的重要信號(hào)。

根據(jù)政府釋放的信息,提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化將成為化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要手段。戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等,是接下來的重頭戲。

此外,建立購(gòu)租并舉的住房制度已經(jīng)被中央確定為主要方向,這意味著住房租賃市場(chǎng)將得到較大發(fā)展。根據(jù)住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇的說法,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,房企也進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期,這個(gè)時(shí)期應(yīng)進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng),建立“薄利多租”的住房商業(yè)新模式。

還有,包括土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財(cái)政相關(guān)政策的調(diào)整,也被認(rèn)為是樓市去庫(kù)存的重要方向。

標(biāo)簽:樓市|政策|公積金
責(zé)任編輯:吳艷妮吳艷妮
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