春節(jié)“探樓市、盤庫存”系列一:風(fēng)險城市如何破局?
3.吸引力弱:人口流向臨近中心城市,外來人口少,樓市需求不足
這類城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱,人口吸附能力差,流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市,比如湖北荊州、武穴、隨州的流出人口多數(shù)涌入武漢,陜西華陰多涌入西安,福建龍巖的人口被廈門分流等。另一方面,城市定位不明確,城市吸引力較弱,外來人口偏少,在承接一線及熱點二線城市人口外溢方面無優(yōu)勢,比如河北定興在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。
湖北荊州:人口凈流出,樓市如何蛻變?
人口凈流出。荊州市轄沙市區(qū)、荊州區(qū)兩個市轄區(qū),公安、江陵、監(jiān)利3個縣,代管洪湖、松滋、石首3個縣級市。與多數(shù)三四線城市相同,荊州對于人口的吸附能力較差,屬于人口凈流出城市。2014年全市戶籍人口658萬人,常住人口574萬人,兩者之差超過80萬人。多數(shù)人口涌入武漢、廣州、深圳等區(qū)域核心城市。荊州城鎮(zhèn)人口284萬人,戶籍城鎮(zhèn)化率達到43%,處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段,未來仍將有大量人口涌入城市。
庫存壓力較大。在樓市逐漸降溫的背景下,荊州市出讓的住宅用地近幾年有增無減,2015年出讓宅地規(guī)劃建筑面積1347萬平方米,僅市區(qū)內(nèi)就有584萬平方米,同比上漲38%,潛在供應(yīng)大??傮w而言,目前荊州市開發(fā)項目較多,但是人口聚集力弱,人均支付能力不高,高收入人群有限,庫存量相對較大。
農(nóng)民工購房將成為去庫存的重要途徑。荊州的樓市庫存壓力較大,市區(qū)常住人口需求有限,去庫存很重要的一個渠道就是中央倡導(dǎo)的讓農(nóng)民工買的起房。子女享受高水平教育,是推動農(nóng)民工購房的重要因素。另外,即使不為了子女的教育問題,由于長年在城市生活,農(nóng)民工也已經(jīng)不再習(xí)慣農(nóng)村生活,所以在城市擁有一套房也是他們自己的愿望。但是對大多數(shù)農(nóng)民工來說,新房的價格還是偏高,他們大多會選擇2000年左右的二手房。
應(yīng)改善就業(yè)環(huán)境,留住應(yīng)屆畢業(yè)生。荊州是湖北省第二大人才密集地,擁有7所高等院校,在校生13萬人,重點實驗室27個。目前多數(shù)大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生選擇離荊,留在荊州就業(yè)的比例很小。荊州應(yīng)充分利用人才基數(shù)較大的優(yōu)勢,改善就業(yè)環(huán)境,加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的進程,增加就業(yè)機會,促進大學(xué)生在當?shù)鼐蜆I(yè)。
湖北隨州:高庫存是城鎮(zhèn)化進程中的“陣痛”
2014年末隨州常住人口218萬人,其中城鎮(zhèn)人口102萬人,城鎮(zhèn)化率接近50%。目前隨州以中心城區(qū)開啟了“東拓、西抑、南優(yōu)、北調(diào)”的空間拓展策略。
供過于求,庫存高企,無奈降價。目前隨州在售樓盤大約有90多個,較為知名的就是位于城南的碧桂園,其它大部分都是本土小開發(fā)商。這些樓盤大多集中在城東、城南、城北、城西四大新區(qū),中心城區(qū)房地產(chǎn)市場仍然以早期的福利房和民房為主要形態(tài)。對于這個常住人口在200多萬的地級市,中心人口密集區(qū)域以福利房和自有民房居住為主,縣轄區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口絕大多數(shù)有自住房,目前的供應(yīng)量還是較大的。
需求動力不足。隨州的房地產(chǎn)需求來源主要有以下幾類:
1)中心城區(qū)居民結(jié)婚及改善需求,老城區(qū)福利房大部分存在年代久遠、不帶電梯、社區(qū)嘈雜等問題,一部分有條件的老城區(qū)居民會在結(jié)婚時購買商品房,或者全家改善住宅。
2)外地務(wù)工人員回鄉(xiāng)買房,一些在一二線城市打工的隨州人,手上有一定積蓄后會選擇在老城區(qū)及新區(qū)買房。
3)縣轄城鎮(zhèn)人口及農(nóng)業(yè)人口買房。
這幾種購房需求(部分需求被武漢分流),整體上并不形成規(guī)模,不足以快速消化目前隨州大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。而城東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃雖然已具規(guī)模,但大部分企業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈低端,幾乎沒有核心技術(shù)和研發(fā)投入,導(dǎo)致由產(chǎn)業(yè)帶來的人口導(dǎo)入多數(shù)是本地及周邊的農(nóng)業(yè)人口,從事低端制造工作,無法吸引真正有能力買房的大學(xué)生及高知人群。
4.供需錯配:有需求,有供應(yīng),但兩者錯位,樓市庫存難去
這類城市有一定的潛在住房需求,但因樓盤同質(zhì)化嚴重,這類需求因在市場上無合適的產(chǎn)品而不能得到滿足。而市場上同類產(chǎn)品庫存量偏大,造成供需錯配。另一方面,樓市價格偏高,明顯超出了當?shù)鼐用竦馁彿克?,也一定程度上制約了需求的釋放,使得樓市庫存難以消化。
代表城市:江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎。
江西廣豐:供需錯配下的樓市能走多遠?
政府鼓勵外出人口回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),控制人口過快流出。截止至2013年,廣豐常住戶口登記92萬人,由于人多地少,背井離鄉(xiāng)外出創(chuàng)業(yè)成為廣豐人的一種常態(tài),常年在外創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員有30多萬人,占廣豐人口的三分之一。為了控制人口流出規(guī)模過大的局面,政府部門鼓勵廣豐籍人士回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),近幾年成效顯著。目前,每年回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的資金都達3-4億元,回鄉(xiāng)人士創(chuàng)辦的企業(yè)已達200余家,為當?shù)貏?chuàng)造了大量的就業(yè)崗位,人口快速流出得到緩解。
返鄉(xiāng)就業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城務(wù)工人員成為主要購房群體。目前廣豐迫切要買房的人很少,有需求的主要包括兩種人,一種是畢業(yè)后回鄉(xiāng)就業(yè)的青年人,但這部分人數(shù)量較少,大概在10%左右,而這10%的人中,一部分父母已經(jīng)提前把房子買好了,新需求就更少。另外一種是在外打工的鄉(xiāng)鎮(zhèn)青年人,希望在城區(qū)買房定居,這部分人的數(shù)量較多,在城市打工賺錢,有著離開鄉(xiāng)鎮(zhèn)的愿望。但這部分大多數(shù)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)下面有房子,購房需求也不是那么迫切,屬于潛在購房需求。
樓市有庫存,有需求,供需錯配。廣豐樓市庫存量較大,一部分是因為部分需求提前透支,而另一原因則是樓盤自身問題影響了廣豐地區(qū)的去化速度。目前多數(shù)樓盤同質(zhì)化嚴重,市場上一部分需求由于沒有合適產(chǎn)品而未得到滿足。一些小開發(fā)商拿地之后,并未對產(chǎn)品做深入研究,大多是復(fù)制已有產(chǎn)品,致使同類產(chǎn)品庫存較大。
目前,廣豐處于一種有庫存、也有需求的狀態(tài),對開發(fā)商來說,理解并把握住市場的有效需求,切實做到供給側(cè)的改革,用心做好產(chǎn)品,才是未來的生存之道。
黑龍江望奎:房價過渡膨脹,供需失衡下應(yīng)“節(jié)流開源”
房價過度膨脹,供需失衡。近二十年全縣房價走勢可以分為三個階段,分別是1996—2008年間的穩(wěn)步上漲階段,2009—2013年間的急速膨脹階段以及14年至今的騎虎難下階段。1996年到2008年,十多年間房價漲幅約為170%,符合正常市場變化;自2009年開始,隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)力,望奎樓市也步入高速發(fā)展軌道,望奎樓價不斷上漲,并于2013年達到峰值,均價3500元/平米;2014年伊始,樓市供求失衡的弊端初現(xiàn),此時開發(fā)商面臨兩個選擇:要么拋售要么死扛。大部分房企選擇了“死扛”,望奎樓價仍然居高不下;2015年,樓市弊端開始全面爆發(fā),較低的去化率使得樓市庫存積壓嚴重,部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂,新開樓盤均價卻依舊居高不下,保持在3000元/平米左右。
供應(yīng)方面,2015年望奎全年無新增項目,目前在建的項目均為2014年前項目,樓市正式進入調(diào)整期,全年暫停新增項目。需求方面,當前樓市處于供大于求狀態(tài),前幾年售樓處門庭若市的火熱場面蕩然無存,冷靜下來的購房者目前多半持觀望甚至悲觀態(tài)度。
去庫存是持久戰(zhàn),宜節(jié)流開源。望奎結(jié)合本地實際情況,在中央政策的指導(dǎo)下主要從兩方面采取行動:
“節(jié)流”:減少新增供應(yīng)。望奎政府明確將“去庫存”作為當前工作的重中之重,一改前些年寬松的新增項目批準標準,嚴格把關(guān),控制新增項目數(shù)量。
“開源”:激勵農(nóng)民工購房,呼吁房企降價。2015年全年研究出臺多項激勵農(nóng)民進城購房的政策和措施,從財政保障安居工程獎補資金中特別安排出部分資金用于鼓勵農(nóng)民進城購房,積極引導(dǎo)農(nóng)民進城購房,擴大住房消費;此外,望奎樓市開發(fā)商主要來自當?shù)丶爸苓叺貐^(qū),規(guī)模較小,供求失衡已經(jīng)造成各房企資金鏈斷裂,很多在建樓盤都已停工,一些開發(fā)商不得不與建筑商“以物易物”來保證樓盤的順利建成,這種情況下很多房企卻仍然“死扛”不降價,這進一步加劇樓市庫存積壓。
保監(jiān)會:中國已成為世界第三大保險市場 貢獻度達26% 2016-02-14 | |
你屬于哪類風(fēng)險人群?看了就知道如何買保險了! 2016-02-14 | |
銀行不良貸拍賣市場達6000億元 關(guān)注類貸款繼續(xù)惡化 2016-02-15 | |
我國銀行間債券市場對外開放回顧與展望 2016-02-15 | |
險企扎堆“定制”保險搶假日市場 2016-02-17 |